近日，必赢官网黄志刚教授和研究生孙宁合作撰写的《住房限购政策与地方政府供地行为》发表在《金融评论》2023年第2期。

过去20多年来，我国房地产市场波动剧烈，房价的波动成为影响居民安居乐业和经济金融稳定的重要不安定因素。我国政府推出了各种各样的政策来治理房地产市场，应用最广的政策是限购政策。在2010年至2015年间，46个城市响应中央政府决议，落实限购政策，房价上涨势头得到了控制。但在2013年前后，住宅价格开始出现了明显回弹；第一轮限购政策结束后，信贷资金再次向房地产部门集聚，住房投资回升，房价快速上涨，出现“报复性反弹”现象。近年来，房价上涨和住房市场调控演变成了周而复始的过程。

取消限购政策为什么会出现房价快速反弹？理解这一现象需要从需求和供给两个角度来看。在需求方面，因为取消或放松限购，必然会释放大量需求，从而会引起住房需求压力。然而，供给方面的状况是决定需求压力到底是更多的传导到房价上，还是更多的传导到住房交易量上的关键决定因素。在我国，国有土地制度决定了新增住房供给主要由地方政府的土地供给行为决定。本文认为取消限购后房价的快速反弹除了需求释放因素外，供给不足因素是重要原因。

政府的供地行为会放大房价的波动。限购政策下，由于开发商购地意愿下降，高价出售土地变得困难，土地价格会下行。由于我国地方政府对土地财政依赖度高，地价下降降低了开发土地的收益，从而降低了地方政府开发土地的积极性，降低了土地供给。限购政策实施期间，住房需求被压制，房价走低，低价下降，土地供给降低，从而住房供给增量下降。但取消限购后，住房需求被释放，与限购期间土地供给减少带来的新增住房供给减少相互叠加，会出现需求旺盛而供给不足，结果导致房价再次出现过快上升。

以上机制会形成一个恶性循环，放大房价波动。当房价过快上升时，实施限购，减少住房需求，导致房价下降和地价下降。房价下降引起取消限购政策，从而住房需求被释放；地价下降引起土地供给减少，从而住房供给减少。这导致限购取消之后，房价出现大幅度反弹。房价再次快速上升，又需要采取限购政策。从而循环往复，房价出现大起大落。

现有的文献要么从需求视角研究限购政策的作用，要么从其它视角分析土地财政与住房市场的关系，而对限购如何通过供给侧影响住房调控效果的研究尚未有效开展。本文试图从以上分析的地方政府供地行为这一新视角帮助我们更加系统全面的研究住房管理政策的理论机制、作用效果和改进措施。

在理论方面，本文建立了一个考虑地方政府融资行为的动态均衡模型。该模型考虑了政府通过土地出让金和债务融资两类方式进行融资，支持政府的支出目标。基于理论分析，本文选取70个大中城市年度统计数据，采用双重差分方法，结合PSM-DID等多种稳健性检验方式验证。

本文主要结论如下：（1）住房限购政策会降低地方政府的土地供给。由于住房限购政策会影响土地的价格，从而影响地方政府土地出让金收益。这将改变政府融资行为，地方政府将更加依赖债务融资，而减少供地。（2）土地财政依赖程度低的地区，住房限购政策对降低土地供给的影响更大。当地方政府对土地财政依赖低时，土地出让金收入变动对地方政府的支出影响小，地方政府能够更灵活的追求土地收益，所以地价下降时，地方政府会更大程度降低当前的供地。反之，地方政府高度依赖土地财政时，即使土地价格下降，政府也需要依靠大量卖地来融资，从而土地财政依赖高的地区，限购对供地影响相对较小。（3）在实施住房限购政策期间，住宅用地供给下降更多的城市，未来在取消限购时住宅价格上升幅度更大。

本文提供了一个住房市场管理政策的供给视角。本文结论的政策含义是，在住房市场管理时，不能仅仅着眼于需求管理，而需要采取供给和需求的综合管理。制定政策时，要注意到需求管理政策所引起的供给因素可能对政策目标产生的抵消作用。中央政府在推行限购政策时，应提前考虑到对地方政府土地供给行为影响所起的反作用。地方政府行为抵消限购政策作用的问题结症在于土地财政。要使得房地产市场健康运行，妥善处理好土地财政是重中之重。

撰稿：黄志刚

审核：彭俞超